Como vistoriar um imóvel para evitar problemas após a compra

Como vistoriar um imóvel para evitar problemas após a compra

Saiba por que você deve ser "chato" ao vistoriar o imóvel que você quer comprar, e veja para onde você tem que olhar para evitar dores de cabeça depois

Comprar um imóvel é uma decisão grande e cara. E por mais que à primeira vista o comprador possa se apaixonar por um apartamento e querer fechar negócio imediatamente, o mais inteligente é uma vistoria minuciosa, tanto no imóvel quanto na documentação, para não acabar levando gato por lebre. Você sabe o que você realmente estará comprando? A metragem do imóvel é aquela mesmo? O vendedor pode de fato vendê-lo a você?

 

1. Verifique se a área informada é aquela mesmo

O que interessa saber é a área útil do imóvel, isto é, a área do imóvel da porta para dentro, que de fato será usada pelos moradores. Não esqueça que as paredes internas também fazem  parte da área útil. Muitas vezes os proprietários informam apenas a área total, tanto nos anúncios ou quanto para os corretores. Só que a área total inclui, além da área útil, as frações das áreas comuns pertencentes àquele imóvel.

Dessa forma, um imóvel anunciado por 150 m2 pode, na verdade, ter apenas 100 metros quadrados na sua área interna (área útil). Só que é a área útil o fator mais importante para se calcular o preço do metro quadrado e fazer a comparação com o preço do metro quadrado de outros imóveis na mesma região.

 

2. Descubra se o imóvel vem com vaga e conheça o espaço

Ao visitar o imóvel, visite também as vagas de garagem e procure saber como elas são divididas. A vaga é demarcada? Ou é de quem chegar primeiro? Sorteada de tempos em tempos? Há vagas presas? Quão ruins são as piores vagas que podem acabar caindo para você?
Verifique ainda na documentação se o imóvel de fato vem com aquelas vagas. Quando o imóvel possui vagas de garagem indeterminada, significa que as vagas são do condomínio. O proprietário tem o direito de uso da mesma, mas não pode vender. No caso do imóvel ter vaga determinada, significa que existe uma escritura desta vaga e um carne de IPTU da mesma. neste caso o proprietário pode vender, ou não, esta vaga.

3. Faça um inventário de tudo que você vai levar na compra

No caso de um imóvel usado, verifique junto ao proprietário o que de fato ele está vendendo. Você vai comprar tudo o que está no imóvel, ou ele vai retirar alguma coisa? Isso é importante porque às vezes o imóvel tem itens que o comprador acha que vão ficar, mas que o vendedor pretende tirar, como um ar condicionado, um armário de cozinha, lustres ou um varal na área de serviço.
No caso de imóveis de lazer, como casas de sítio, de fazenda ou de praia, isso pode ser ainda mais importante, pois muitos móveis são planejados e precisarão ficar. “As partes podem adotar o conceito de porteira fechada, que prevê que tudo que está dentro do imóvel será vendido junto, com exceção de objetos de uso pessoal”

4. Verifique se o imóvel e os proprietários não têm dívidas e outras pendências
A matrícula do imóvel traz todas as situações pelas quais aquele bem já passou. Por meio dela é possível saber se há alguma penhora sobre o imóvel, se ele está em inventário, se é alvo da partilha de um divórcio etc. Esse documento também informa quem são os proprietários, e isso não é trivial: só o proprietário pode vender o imóvel a você, e todos os proprietários precisam autorizar a venda.
Convém verificar se a pessoa com quem você está tratando é de fato o dono do imóvel, ou se é um esperto tentando vender um imóvel para um parente, por exemplo; ou ainda, se essa pessoa não tem um cônjuge que desaprova a venda.
Para fazer essas verificações, é preciso pedir a matrícula atualizada do imóvel em cartório. Peça também as certidões negativas dos proprietários, para checar se eles não têm pendências que possam afetar aquele patrimônio posto à venda.
“Ao comprar um imóvel, é bom ter a ajuda de um advogado especializado na área de direito imobiliário, que conheça bem essa parte de documentação e olhe o contrato”.

5. Não visite o imóvel em apenas um período do dia
Esteja o imóvel pronto ou em construção, visite a região onde ele se localiza no meio da manhã, no meio da tarde e à noite. Assim, você pode descobrir como é o movimento da região em cada horário, o que é especialmente importante à noite. Pode ser que uma região que parece tranquila seja bagunçada e barulhenta à noite, ou ainda que uma região aparentemente movimentada seja escura e deserta.

Alguns dos conselhos acima citados não pode ser aplicado no caso do imóvel ser na planta ou em lançamento, contudo nessa situação existem outros documentos que devem ser solicitados, são eles: RI (registro do imóvel) registrado pelo cartório: é a sua garantia de que a venda é legal e que os documentos e certidões estão corretos, você também pode pedir para ver o projeto mas para isso é necessário que conheça um pouco de plantas de engenharia, caso contrário não entenderá nada. Você também pode pedir o memorial descritivo que é um resumo de como será construído, com que materiais e como será entregue o imóvel.

No caso da compra de um imóvel na planta, é bom sempre lembrar ao visitar o apartamento decorado: Os arquitetos usam diversos recursos de decoração para fazer os ambientes parecerem mais amplos, lançando mão de espelhos, luzes e cores claras no piso com rodapés altos. Tenha em mente que o apartamento decorado serve para você ter uma ideia de como será o ambiente habitado, mas nunca se esqueça da área útil que você está comprando.

Quando você comprar um apartamento na planta e após a espera pela sua construção, existe uma etapa muito importante chamada "Entrega de chaves". É nessa hora que você é chamado para visitar e vistoria o seu apartamento e você não deve se deixar pela emoção.

Você tem o direito de ser chato, afinal esta vistoria faz parte da garantia do imóvel que você está recebendo, portanto lance mão de alguns truques:

1. Leve um farolete e projete sua luz pela parede para descobrir se há onduçaões.
2. Leve uma esfera, bolinha de vidro ou não e veja se o piso está com alguma caída ou não, no caso de haver ralo (wc, cozinha, sacada) a caída deve ser para o ralo e não para um canto qualquer.
3. Abra as torneiras e veja a vasão de água, verifique se os ralos não estão entupidos, dê a descarga e veja se tudo está funcionando.
4. Teste todos os pontos de elétricas, luz e tomadas e veja se todas funcionam.
5. Verifique se há manchas estranhas no teto e paredes.
6. Olhe com atenção os caixilhos das janelas e veja se as mesmas fecham  adequadamente,
7. Não esqueça que tudo que estiver em desacordo deverá ser consertado pela construtora.

Um lembrete importante quando se compra um imóvel: Abra uma pasta e guarde todos os papeis, folhetos, anotações, fotos, copie e guarde as páginas de site. Tudo isso faz parte da venda. Tudo aquilo que foi anunciado deve ser  entregue pela construtora.

(extrtaído da Revista Exame/Seu Dinheiro)