Como baratear o financiamento do imóvel

Como baratear o financiamento do imóvel

só mexendo no seguro

São Paulo – O custo do financiamento bancário pode variar muito entre um banco e outro e isso não é novidade. Mas, nem todos sabem que em muitos casos o que costuma gerar as diferenças de custos são dois seguros atrelados ao financiamento, que podem facilmente superar o montante de 100 mil reais ao final do prazo, além de variar mais de 135 mil reais entre diferentes instituições financeiras.
Ao compreender o que são esses seguros, o comprador não só aprende a comparar melhor os custos de diferentes financiamentos, como passa a entender o que ele está pagando ao fazer o financiamento e as vantagens que ele pode tirar disso.

Segundo a Lei 4.380/84 e o Decreto 73/66, todo financiamento feito dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) deve incluir o pagamento de dois seguros, também chamados de seguros habitacionais: o seguro para Morte e Invalidez Permanente (MIP), e o seguro de Danos Físicos do Imóvel (DFI). Ambos são pagos junto às parcelas do financiamento.

Os financiamentos feitos pelo SFH são aqueles que utilizam recursos da poupança e do FGTS e que contemplam apenas imóveis de até 750 mil reais nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal e de até 650 mil reais nos demais estados. Ainda que para imóveis mais caros, fora do SFH, os seguros não sejam obrigatórios, é praxe que os bancos não concedam o financiamento sem a contratação dos seguros habitacionais.

O que eles cobrem?

O MIP é o seguro que quita o saldo devedor do financiamento em caso de invalidez permanente ou falecimento do contratante, ou de um dos integrantes da renda familiar, quando o contrato do financiamento indicar que mais de uma pessoa compõe a renda para o pagamento do imóvel.
Já o DFI cobre prejuízos causados ao imóvel por fatores externos. Alguns dos eventos cobertos são: incêndio, explosão, inundação, destelhamento, desmoronamento total e parcial. A indenização corresponde ao valor necessário para a reparação dos prejuízos, com a recuperação do imóvel nas mesmas condições que apresentava antes do sinistro.

Variação de valores entre instituições

As diferenças dos valores do MIP e do DFI entre diferentes bancos podem chegar a superar absurdos 135 mil reais. Essa foi a variação de valor verificada em uma simulação feita pelo Canal do Crédito, a pedido de EXAME.com, que mostrou que no financiamento de um imóvel de 500 mil reais, com uma entrada de 100 mil, o custo dos seguros no financiamento do HSBC totaliza 41.853 reais, e no Itaú, 176.429 reais (para um perfil de cliente entre 46 a 50 anos).
Veja a seguir, no resultado completo da simulação, quanto custam os seguros MIP e DFI cobrados em um financiamento de imóvel de 500 mil reais, qual é a participação deles em relação ao custo total e a diferença de preços entre uma instituição e outra. A simulação foi feita para um prazo de 360 meses, considerou uma entrada de 100 mil reais, e um perfil de cliente com renda mensal de 15 mil reais.

Banco	Segura-	Juros	Faixa de	Custo	Valor	Seguros	Tarifas	Total do financiamento	Peso do
	dora	(ao ano)	Idade	Efetivo	com				seguro no
				Total	juros				custo total
HSBC	Allianz	8,90%	18 a 25	9,41%	514.806,74	27.630,48	9.000,00	951.437,22	2,90%
			36 a 40	9,53%		34.417,28	9.000,00	958.224,02	3,59%
			46 a 50	9,67%		41.853,88	9.000,00	965.660,62	4,33%
Itaú	Itaú	8,60%	18 a 25	9,16%	498.091,24	32.037,18	9.000,00	939.128,42	3,41%
			36 a 40	9,54%		65.067,05	9.000,00	972.158,29	6,69%
			46 a 50	10,75%		176.429,60	9.000,00	1.083.520,84	16,28%
Caixa	Caixa	8,85%	18 a 25	9,39%	512.024,85	29.576,86	9.000,00	950.601,71	3,11%
			36 a 40	9,65%		53.692,51	9.000,00	974.717,36	5,51%
			46 a 50	10,58%		138.080,67	9.000,00	1.059.105,52	13,04%
B.B.	Mapfre	8,90%	18 a 25	9,55%	520.285,96	32.862,13	9.000,00	962.148,09	3,42%
			36 a 40	9,83%		61.414,63	9.000,00	990.700,59	6,20%
			46 a 50	10,93%		170.958,14	9.000,00	1.100.244,10	15,54%

 *Fonte: Canal do Crédito
**Os financiamentos foram simulados pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), no qual o valor amortizado mês a mês é constante, mas no início do financiamento são pagos mais juros do que no final, o que faz com que as parcelas diminuam com o tempo.
***As melhores condições dos bancos privados apresentadas na simulação podem não refletir as taxas de balcão que esses bancos fornecem nos financiamentos, que seriam as taxas inicialmente divulgadas. Segundo o Canal do Crédito, as condições apresentadas podem ser obtidas em alguns casos apenas depois que o cliente tiver seu perfil de crédito devidamente analisado pelo banco.
(Fonte: Revista Exame / Seu Dinheiro de 09.12.2013 por Priscila Yazbek)